عقد اجاره به موجب ماده 460 قانون مدنی از عقود موقت محسوب می شود. بنابراین یکی از شرایط اصلی انعقاد اجاره موقت بودن زمانی است که مستاجر از منافع عین مستاجره استفاده می کند. طرفین عقد اجاره معمولاً با انعقاد اجاره نامه، حقوق و تعهدات هر کدام از موجر و مستاجر را تعیین می نمایند. در صورتی که در ذیل قرارداد اجاره در خصوص مدت زمان اجاره تعیین تکلیف نشده باشد، اجاره با توجه به عرف محل حسب مورد برای یک روز، یک ماه و یا یک سال صحیح خواهد بود. پس از مطالعه این محتوا و مطلع شدن از عرف تخلیه مستاجر، برای ارتباط گرفتن با وکیل تخلیه مستاجر می‌توانید از طریق شماره تماس‌هایی که در ادامه آمده است اقدام کنید
عدم تخلیه ملک توسط مستاجر
اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند، مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، هنگامی که تاریخ مندرج در اجاره نامه منقضی شد، موجر می تواند تخلیه ملک را مستقیماً از مستاجر تقاضا کند. مستاجر می بایست نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید، در غیر این صورت موجر می تواند با مراجعه به مراجع صلاحیت دار و با تقدیم دادخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه دریافت کند و با همکاری مامورین انتظامی نسبت به تخلیه ملک مورد اجاره مبادرت به عمل آورد. در ادامه این نوشتار به بررسی برخی راهکارهای قانونی برای موجر در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر در مهلت قانونی را معرفی خواهیم کرد.
مرجع رسیدگی به درخواست دستور تخلیه و دعاوی مربوطه
طبق گفته وکیل ملکی پایه یک در تهران اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند، اصلی ترین مرجع رسیدگی به درخواست دستور تخلیه و دعاوی مربوطه شورای حل اختلاف است. شورا مدارک مورد استناد موجر را بررسی می کند و اگر او را صاحب حق تشخیص داد، دستور تخلیه صادر می کند. با صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف، به مستاجر مهلت مناسبی داده می شود تا نسبت به تخلیه ملک مورد اجاره اقدام کند. در این شرایط اگر مستاجر ملک را خالی نکند، موجر می تواند از کمک ماموران انتظامی استفاده کند.
در صورت تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر ملک، آغاز رسیدگی به دادخواست تخلیه ملک، مستلزم پرداخت هزینه دادرسی توسط موجر است. در این روش، شورا مدارک مورد استناد موجر از جمله اجاره نامه را بررسی کرده و نسبت به صدور حکم مبادرت به عمل می‌آورند. در صورتی که شورا دستور تخلیه را صادر کند، مطابق با قانون اجرای احکام، ملک با حضور مامورین انتظامی تخلیه می گردد. شماره وکیل پایه یک دادگستری در گروه حقوقی دادارمنش در زیر آمده است و شما می‌توانید برای مشاوره حقوقی اقدام فرمایید.
مراحل دریافت مشاوره تلفنی و آنلاین (تصویری)
- تماس با گروه حقوقی دادارمنش
- مشخص نمودن موضوع و نوع دعوی
- رزرو موقت مشاوره با وکیل مربوطه
- انجام واریزی حق مشاوره
- رزرو کامل و برگزاری جلسه بصورت تلفنی و آنلاین (تصویری)
- رزرو مشاوره آنلاین تصویری و یا مشاوره تلفنی :
“برای مراجعه حضوری به دفتر وکالت گروه حقوقی دادارمنش در تهران نیز، آدرس دفتر وکالت در همین لینک آمده است که می‌توانید به آن مراجعه کنید”
تخلیه ملک با قرارداد اجاره عادی
قراردادهای اجاره امروزه معمولاً در بنگاه های مشاورین املاک و ر روی برگه های خاصی تحت عنوان اجاره نامه انعقاد می یابد. در واقع تنظیم اجاره نامه، شیوه عادی انعقاد قرارداد اجاره به شمار می رود. در این شیوه نیازی به مراجعه به دفاتر ثبت و انعقاد سند رسمی اجاره نامه نیست. تخلیه با قرارداد اجاره عادی به این صورت است که اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند، موجر می تواند با ارائه اجاره نامه به عنوان سند عادی، دعوای تخلیه را بر علیه مستاجر طرح نماید. اما تخلیه مستاجر با اجاره نامه عادی و تخلیه مستاجر با اجاره نامه رسمی متفاوت است. که در ادامه تخلیه ملک با قرارداد رسمی را نیز توضیح داده‌ایم:
تخلیه ملک با قرارداد اجاره رسمی
تخلیه با قرارداد اجاره رسمی مستلزم حضور در دفاتر اسناد رسمی و احراز هویت است و تقاضای صدور اجراییه توسط دفاتر اسناد رسمی و سپس مراجعه به اجرای ثبت جهت تخلیه است. بنابراین دعوای تخلیه با قرارداد اجاره رسمی، نحوه تخلیه با قراداد عادی متفاوت است. پس همانطور که در بالا گفته شد در صورتی که میان موجر و مستاجر قرارداد رسمی انعقاد یافته باشد، اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند، موجر می تواند با مراجعه به دفاتر رسمی بلافاصله دستور تخلیه را دریافت کند. البته در این موارد مدت معقولی (معمولاً یک هفته) به مستاجر زمان داده می شود تا نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. در صورت تخلیه نکردن مستاجر بعد از اتمام قرارداد یکی از بهترین تصمیمات مراجعه به وکلای دادگستری حرفه ای در این زمینه است.
اهمیت تشخیص قانون حاکم بر قرارداد
اهمیت تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره از جهات مختلفی قابل بررسی می باشد. در حقوق کنونی ایران به طور کلی دو قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و سال 1376، مقررات اصلی در رابطه بر شیوه اجرای قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره تعیین گردیده است. مطابق با این قوانین، زمان انعقاد قرارداد اجاره تعیین کننده قانونی است که در مورد روابط موجر و مستاجر جریان می یابد. برای مثال در صورتی که قرارداد اجاره قبل از سال 1376 انعقاد یافته باشد، قانون حاکم بر روابط موجر و مستاجر قانون مصوب سال 1356 خواهد بود. قوانین سال 1356 و 1376 در موضوعات گوناگونی از قبیل حق سرقفلی، حق کسب و پیشه و … تفاوت های حقوقی دارند.
مراحل اداری تخلیه مستاجر
مراحل اداری تخلیه مستاجر در صورتی که تخلیه به صورت ارادی انجام گیرد با حالتی که به موجب حکم مراجع صلاحیت دار تخلیه صورت می گیرد، متفاوت است. در حالت عادی، مستاجر پس از پایان یافتن مدت اجاره نسبت به تخلیه مسکن اقدام می نماید. به موجب قانون روابط موجر و مستاجر چنانچه موجر مال یا پولی را به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد، باید در هنگام تخلیه، آن را به مستاجر مسترد نماید. اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند، مراحل تخلیه ملک مستلزم مراجعه به شورای حل اختلاف، دادگاه حقوقی عمومی و یا دفاتر اسناد رسمی می باشد و در صورت پیچیده شدن و طولانی شدن این روند ممکن است به وکیل ملکی گروه حقوقی دادارمنش نیاز پیدا کنید.
تقاضای تخلیه در چه شرایطی امکان پذیر است؟
مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که مربوط به اجاره های بعد از این سال می باشد در صورتی می‌توان دستور تخلیه مستاجر را اخذ نمود که شرایط ذیل محقق باشد.
- انقضای مدت اجاره
- وجود اجارنامه مکتوب در دونسخه
- دوشاهد ذیل اجاره نامه را امضماءنموده باشند در غیر اینصورت باید نسبت به حکم تخلیه مستاجر اقدام نمود مثلا چنانچه اجاره به صورت شفاهی تمدید شده باشد دیگر نمی توان نسبت به دستور تخلیه اقدام نمود.
همچنین بخوانید: تخلیه نکردن ملک فروخته شده
اگر در زمینه عدم تخلیه ملک توسط مستاجر سوالی دارید می‌توانید با وکیل تخلیه ملک گروه حقوقی دادارمنش ارتباط برقرار کرده و از آن‌ها مشاوره حقوقی حضوری یا غیرحضوری بخواهید.
همچنین گروه حقوقی دادارمنش برای آسان شدن کار شما در این زمینه، مشاوره حقوقی حضوری در تهران و مشاوره حقوقی تلفنی ارائه می‌کند. شما این امکان را دارید از وکلای ملکی پایه یک دادگستری ما مشاوره دریافت کنید و با کمک آن‌ها تمام مشکلات خود در این زمینه حل و فصل کنید.
سوالات متداول از عدم تخلیه ملک توسط مستاجر
آیا اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند، می توان بر علیه او شکایت کیفری طرح نمود؟
خیر. دعوای تخلیه ملک مستاجره از دعاوی حقوقی به شمار می رود. مگر این که ارکان تشکیل دهنده جرم تصرف عدوانی در این خصوص مورد محرز گردد.
اگر موجر محل تجاری را که اجاره داده است، برای راه انداختن کسب و کار خویش نیاز داشته باشد، آیا می تواند از مرجع صلاحیت دار تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد؟
خیر. مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر چنانچه موجر ملک تجاری مورد اجاره را برای کسب و کار خود نیاز داشته باشد، فقط پس از پایان یافتن مدت مندرج در قرارداد اجاره می تواند تخلیه ملک مورد اجاره را تقاضا نماید.
اگر با وجود صدور دستور تخلیه، مستاجر در مهلت قانونی نسبت به تخلیه ملک مورد اجاره اقدام نماید تکلیف چیست؟
در چنین شرایطی موجر می تواند با در دست داشتن دستور تخلیه و ارائه آن به کلانتری محل، با حضور نماینده دادستان نسبت به تخلیه اجباری ملک مورد اجاره اقدام نماید.